快樂健康

國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付使用權出讓金的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。土地使用權出讓方是國家，國家憑借土地的所有權向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實行國有土地的有償使用制度，合理開發(fā)、利用、經營土地，因此，土地使用權的出讓不屬于土地*的征稅范圍。而國有土地使用權的轉讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換與贈與。它屬于土地的二級市場。土地使用權轉讓，其他上的建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓。土地使用權的轉讓，屬于土地*的征稅范圍。國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付使用權出讓金的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。二者的區(qū)別在于：“出讓”是土地所有者（國家）次轉讓土地使用權；是不交納土地*的?！稗D讓”是用地單位再度轉讓土地使用權。是要交納土地*的。例如，A開發(fā)商從北京市政府手里投得一塊地，后將其轉讓給B開發(fā)商。前一行為就是土地使用權出讓，后者就是土地使用權轉讓。

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行步如飛風格

我國土地*存在著兩種不同的*。一是國有土地*;一是土地使用權出租。國有土地*和土地使用權出租都是國有土地有償使用的*。在土地管理法規(guī)中，國有土地*的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》(原國家土地管理局第8號令)被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國家處置土地資產的*。1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經將國有土地*明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種*。1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地*若干意見》(以下簡稱《意見》)條規(guī)定：“國有土地*是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地*合同，并支付租金的行為。國有土地*是國有土地有償使用的一種形式，是出讓*的補充。“《意見》第六條規(guī)定：“國有土地*，承租人取得承租土地使用權?！巴恋厥褂脵喑鲎獾臉说奈锞哂袕秃闲?，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當出租地上建筑物、其他附著物時，其范圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋*結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。由于在土地使用權出租中，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權不發(fā)生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，*相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回*，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。在國有土地*和土地使用權出租的概念中，都采用了*、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地*和國有土地使用權出租之間存在以下主要區(qū)別：，所處的土地市場不同。國有土地*屬于土地一級市場;國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。第二，法律關系主體不同。國有土地*的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體--出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規(guī)定：“國有土地*，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經土地行政主管部門同意或根據*合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……“承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加*關系，第三人取得土地的他項權利。承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地*合同的，*合同約定的權利義務隨之轉給第三人，*合同經更名后繼續(xù)有效。承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規(guī)定可以看出：，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建筑物或構筑物的承租土地使用權可設定抵押權。第二，地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地*合同同時轉讓。劃撥土地使用權的出租。《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉讓、出租、抵押?！暗谒氖鍡l規(guī)定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：
一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人;
二、領有國有土地使用證;
三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;
四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權出讓金。“根據上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說，地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規(guī)定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地*上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。出讓(或轉讓)土地使用權的出租。按《條例》規(guī)定，取得土地使用權的土地使用者，在規(guī)定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租

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嶄新的時代

我國土地*存在著兩種不同的*。一是國有土地*；一是土地使用權出租。實質上國有土地*和國有土地使用權出租之間存在以下主要區(qū)別：，所處的土地市場不同。國有土地*屬于土地一級市場;國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。第二，法律關系主體不同。國有土地*的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體――出租人是通過劃撥、出讓(或轉讓)取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。第三，土地使用者的權益不同?！兑庖姟返诹鶙l規(guī)定：“國有土地*，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經土地行政主管部門同意或根據*合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。

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生產線規(guī)范

對城鎮(zhèn)國家所有的土地，我國按照土地所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，對城鎮(zhèn)國有土地，公民可以通過下列*獲得土地使用權。
1、通過土地使用權出讓的*取得國有土地使用權。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓的行為，出讓的具體辦法有協議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權的受讓人，通過協議、招標或拍賣的*簽訂土地使用權出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權。
2、通過土地使用權劃撥的*取得國有土地使用權。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權申請。通過劃撥的*獲取的土地使用權沒有期限的限制，土地使用權人可以無限期的使用。
3、通過土地使用權轉讓的方法取得國有土地使用權。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權在按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)后，劃撥的土地使用權經批準辦理了土地使用權出讓手續(xù)并補交土地使用權出讓金后都可以進行轉讓。公民通過轉讓的*取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。根據法律規(guī)定，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓。

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