朱經(jīng)理

隨著城市化進程的加快，很多農(nóng)村房屋面臨拆遷，由此引發(fā)的糾紛日益增多.由于農(nóng)村房屋宅基地的特殊性，確定宅基地上房屋的權(quán)屬于確定其他財產(chǎn)權(quán)屬亦有所不同.筆者根據(jù)審判實踐，談?wù)剛€人的一些看法.農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)人主要以房屋坐落用地的使用權(quán)人來確定.在此認定規(guī)則下，需解決以下問題.
一,戶內(nèi)家庭成員的認定.
農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地使用權(quán)只能分配給本集體經(jīng)濟組織成員使用.在我國，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省,自治區(qū),直轄市規(guī)定的標(biāo)準，主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積.用地審批表確定的擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍的家庭成員應(yīng)為戶內(nèi)成員，因婚姻,生老病死等原因，宅基地使用權(quán)共有人應(yīng)隨著戶內(nèi)家庭成員的增減而增減，但這不影響以戶的名義共有.明確此問題，主要解決家庭成員發(fā)生變動后所建房屋的權(quán)屬問題.依據(jù)"房地一體"原則，家庭成員變動后所建房屋應(yīng)屬變動的宅基地使用權(quán)人所有.
二,未成年人或老年人未出資建房時共有人的認定.
未成年人在建房時尚無勞動能力，對房產(chǎn)沒有出資，如認定未成年人有產(chǎn)權(quán)，在一定程度上損害了其父母的利益.基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以得到保障，盡管未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活，又無法單獨取得宅基地，但由于其本身享有宅基地使用權(quán)，一樣可以通過建筑等形式實現(xiàn)其居住權(quán)，而且實踐中一般不會發(fā)生居住權(quán)之爭.從拆遷安置的角度來看，即使未成年人沒有房屋所有權(quán)，仍享有拆遷安置利益，其利益不受影響.對于老年人年老時所建房屋，只要其能從事家庭勞動，對家庭生活有所貢獻，也應(yīng)屬于房屋共有人.
三,不應(yīng)認定為房屋共有人的情形.
一是戶內(nèi)家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資.對這種情況，如相互之間有約定應(yīng)按約定處理，沒有約定，如不存在夫妻等共有的基礎(chǔ)關(guān)系，應(yīng)以對所建房產(chǎn)是否有貢獻確定房屋權(quán)屬.沒有共同生活，但有所出資，應(yīng)認定產(chǎn)權(quán);共同生活，雖未出資，但只要對家庭生活有所貢獻，也應(yīng)認定產(chǎn)權(quán);既未共同生活也未出資，則不應(yīng)認定產(chǎn)權(quán).二是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造.對這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認定規(guī)則，認定房屋權(quán)屬.

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高興

根據(jù)<確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定>的規(guī)定，宅基地使用權(quán)在確權(quán)時主要依照以下原則：
1,1982年2月國務(wù)院發(fā)布<村鎮(zhèn)建房用地管理條例>之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在<村鎮(zhèn)建房用地管理條例>施行后未經(jīng)拆遷,改建,翻建的，可以暫按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
2,1982年2月<村鎮(zhèn)建房用地管理條例>發(fā)布時起至1987年1月<土地管理法>開始施行時止，農(nóng)村居民建房占用的宅基地，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準的，超過部分按1986年3月中共中央,國務(wù)院<關(guān)于加強土地管理,制止亂占耕地的通知>及地方人民政府的有關(guān)規(guī)定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
3,符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標(biāo)準的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)
4,非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán).房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權(quán)由集體收回.
5,接受轉(zhuǎn)讓,購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
6,繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán).
7,按照確權(quán)規(guī)定，確定的宅基地面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準的，可以在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準面積的數(shù)量，以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷,改建,翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體.
8,華僑原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán).房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權(quán)由集體收回.
9,空閑或房屋坍塌,拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán).已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回.

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郭

當(dāng)前，隨著城市化進程的加快，愈來愈多的農(nóng)村房屋面臨拆遷，與此同時，伴隨著拆遷安置政策的日趨合理化，農(nóng)村房屋拆遷產(chǎn)生的安置利益也逐漸增加，因此引發(fā)的農(nóng)村房產(chǎn)之爭也日益增多.由于農(nóng)村房屋坐落用地宅基地的特殊性，確定宅基地上房屋的權(quán)屬與確定其他財產(chǎn)權(quán)屬亦有所不同.筆者根據(jù)近年來的審判實踐，談個人的一些看法.

<物權(quán)法>第142條規(guī)定："建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物,構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人".此條款雖是對國有土地上房屋權(quán)屬的規(guī)定，但在一般情況下，農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)人也主要以座落用地的使用權(quán)人來確定.在以此認定規(guī)則下，需注意以下問題：

一,戶內(nèi)家庭成員的認定.由于農(nóng)村宅基地屬村民集體所有，宅基地在分配上存在著排他性和福利性，即宅基地使用權(quán)只能分配由本集體經(jīng)濟組織成員使用.但在分配*上，又有其特定規(guī)則.<土地管理法>第62條規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省,自治區(qū),直轄市，規(guī)定的標(biāo)準".因此，宅基地以戶的名義取得，屬農(nóng)戶共有，并主要根據(jù)家庭成員數(shù)確定使用面積.各集體經(jīng)濟組織在農(nóng)戶申請用地時，會對其常住家庭成員進行核定，然后分配特定面積.用地審批表確定的擁有本集體經(jīng)濟組織戶籍的家庭成員應(yīng)為戶內(nèi)成員，戶內(nèi)家庭成員共享宅基地使用權(quán).然而，由于戶內(nèi)家庭成員常因婚姻,生老病死等加入或減少，家庭成員數(shù)并不固定，但已取得的宅基地又有其固定性，對外仍屬農(nóng)戶共有.因此，宅基地使用權(quán)共有人應(yīng)隨著戶內(nèi)家庭成員的增減而增減，但不影響以戶的名義共有.明確此問題，主要解決在家庭成員發(fā)生變動后所建房屋的權(quán)屬問題.依據(jù)房地一體原則，家庭成員變動后所建房屋應(yīng)屬變動的宅基地使用權(quán)人所有.

二,未成年人或老年人未出資建房時共有人的認定.這里所指的未成年人僅指不包括準治產(chǎn)人(16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的人)，未成年人在建房時尚沒有勞動能力，對房產(chǎn)沒有出資，是否認定屬于房產(chǎn)共有人，實踐中存有不同做法.有觀點認為，其父母等*建造房屋的行為可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同*.而筆者認為，認定未成年人有產(chǎn)權(quán)，固然可保障未成年的權(quán)益，但卻在一定程度上損害了父母的利益.其實，基于撫養(yǎng)關(guān)系，未成年人的居住權(quán)完全可以保障，即使未成年人成年后可能因矛盾無法與父母共同生活，也無法單獨取得宅基地，但其本身享有宅基地使用權(quán)，也可以通過建筑等形式實現(xiàn)其居住權(quán).而且實踐中往往不是發(fā)生居住權(quán)之爭，大多是現(xiàn)金利益之爭.從拆遷安置角度來說，即使未成年人沒有房屋所有權(quán)，但其仍享有拆遷安置利益，故未成年人的利益不受影響.另外，老年人作為產(chǎn)權(quán)人一般不存在問題，因為老年人取得宅基地建筑房屋通常在前，但在年老子女等建筑房屋時，其是否享有所有權(quán)?一般認為，即使老年人年老，但只要其能從事家庭勞動，對家庭生活有所貢獻，也應(yīng)屬于共有人.

三,不應(yīng)認定為房屋共有人的情形.一是作為戶內(nèi)家庭成員共同申請宅基地后未共同生活或共同出資，對這種情況，如相互之間有約定應(yīng)按約定處理，沒有約定，如不存在夫妻等共有的基礎(chǔ)關(guān)系，應(yīng)以對所建房產(chǎn)是否有貢獻確定房屋權(quán)屬.既沒有共同生活，但有所出資，應(yīng)認定產(chǎn)權(quán);共同生活，雖未出資，只要對家庭生活有所貢獻，也應(yīng)認定產(chǎn)權(quán);既未共同生活也未出資，則不認定產(chǎn)權(quán).二是宅基地上房屋非戶內(nèi)家庭成員建造.對這種情形，應(yīng)參照農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)合同效力的認定規(guī)則，認定房屋產(chǎn)權(quán).

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