目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征是什么樣子的呢？簡(jiǎn)單概括就是，銷售開始放緩，房?jī)r(jià)逐步平穩(wěn)，預(yù)期趨于理性。顯而易見(jiàn)，兩年多的嚴(yán)厲調(diào)控取得了明顯效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了高歌猛進(jìn)的階段。那么，在目前的這種發(fā)展勢(shì)頭下，房地產(chǎn)調(diào)控還有繼續(xù)加碼的可能嗎？筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控密集加碼顯然不可能了，除非個(gè)別城市仍舊面臨著房?jī)r(jià)上漲的壓力，對(duì)于個(gè)例，在這里我們就不再贅述了。對(duì)于房地產(chǎn)整體而言，目前的形勢(shì)已經(jīng)不再是防止房?jī)r(jià)大幅上漲，而是防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。在這個(gè)問(wèn)題上，與一二線城市相比，三四線城市更值得關(guān)注，為什么這么說(shuō)呢？

權(quán)威財(cái)經(jīng)專家尹中卿表示，目前三四線城市房地產(chǎn)大落的風(fēng)險(xiǎn)比大起還明顯。筆者看來(lái)，這與三四線城市的樓市環(huán)境密切相關(guān)。眾所周知，一二線城市房?jī)r(jià)基礎(chǔ)本身比較高，而且人口不斷涌入，所以市場(chǎng)預(yù)期普遍較好，但三四線城市恰恰相反?？傮w來(lái)說(shuō)，目前的三四線樓市面臨的問(wèn)題基本一致：購(gòu)房者收入水平較低，但是過(guò)去兩年又普遍加了不少杠桿，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力下降，周邊的一些縣城更是如此。

具體來(lái)分析，筆者認(rèn)為，三四線樓市房?jī)r(jià)上漲的主要原因是棚改貨幣化安置帶來(lái)了住房需求的增加，然后投機(jī)炒房因素起到了推波助瀾的作用。如今，在經(jīng)歷了兩年多的樓市調(diào)控以后，以限售政策為主的三四線樓市逼走了不少炒房客，也套牢了不少投機(jī)者。此外，貨幣化安置政策開始調(diào)整，實(shí)物安置慢慢成為主流，三四線樓市無(wú)異于被釜底抽薪，房?jī)r(jià)下行壓力不可避免的開始凸顯。就目前看，三四線以陰跌為主，仍舊處于平穩(wěn)調(diào)整。那么，接下來(lái)，三四線房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)下行嗎？

開門見(jiàn)山地說(shuō)，三四線樓市盡管下行壓力開始凸顯，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌的可能性并不高，后期仍以調(diào)整為主。為什么這么說(shuō)呢？

*，權(quán)威專家表態(tài)，房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)太深，也與購(gòu)房者息息相關(guān)。對(duì)于2019年的房?jī)r(jià)問(wèn)題，許多權(quán)威專家已經(jīng)表達(dá)了看法。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，大幅下跌是我們不愿意看到的，穩(wěn)住國(guó)民經(jīng)濟(jì)就需要穩(wěn)住房地產(chǎn)*，穩(wěn)住銷售和房?jī)r(jià)。無(wú)獨(dú)有偶。中國(guó)人民銀行成都分行行長(zhǎng)周曉強(qiáng)也表示，房子不僅是銀行的信貸資產(chǎn)，也是老百姓的資產(chǎn)，大幅下跌誰(shuí)都會(huì)受不了。筆者認(rèn)為，兩位權(quán)威專家都強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)穩(wěn)定對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)相關(guān)各方的重要性。

第二，調(diào)控目標(biāo)明確，樓市走向穩(wěn)字當(dāng)頭，房?jī)r(jià)大局基本已定。當(dāng)前樓市發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)決定了三四線房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)明顯下跌。一方面，今年調(diào)控的目標(biāo)就是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍舊是穩(wěn)字當(dāng)頭，這是大基調(diào)，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也包括在內(nèi)；另一方面，一城一策成為今年調(diào)控的新趨勢(shì)，地方有了調(diào)控的自主權(quán)，對(duì)于房?jī)r(jià)下行壓力較大或者土地收入依賴較高的城市來(lái)說(shuō)，政策或會(huì)明顯松動(dòng)，但購(gòu)房者也完全可以放心，政策微調(diào)的前提是房住不炒，所以整體仍將處于平穩(wěn)調(diào)整。

第三，個(gè)別城市出現(xiàn)樓市托底現(xiàn)象，只是個(gè)例還是會(huì)有其他城市跟進(jìn)，值得購(gòu)房者進(jìn)一步關(guān)注。從去年安徽碭山到今年江西贛州，部分三四線城市出現(xiàn)新的限價(jià)現(xiàn)象，不過(guò)并不是限制房?jī)r(jià)上漲，而是限制房?jī)r(jià)過(guò)度下跌。筆者認(rèn)為，目前樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化，隨著棚改等紅利因素退出，三四線樓市下行壓力凸顯，托底樓市一方面是為了穩(wěn)定樓市，另一面也是為了穩(wěn)定土地收入。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，如果三四線樓市持續(xù)下行，不排除其他城市跟進(jìn)托底。

第四，從長(zhǎng)期來(lái)看，三四線城市基建*存在較大增長(zhǎng)空間，一定程度上利好未來(lái)樓市。根據(jù)發(fā)改委*形勢(shì)展望報(bào)告顯示，2019年基礎(chǔ)設(shè)施*有望中速增長(zhǎng)，是穩(wěn)*的重點(diǎn)發(fā)力方向。對(duì)此，工銀國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家程實(shí)預(yù)計(jì)2019年基建*增幅會(huì)超過(guò)8%。筆者認(rèn)為，三四線城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有很大空間，隨著國(guó)家加大對(duì)基建的*力度，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱的三四線城市則面臨著一定利好。從長(zhǎng)期來(lái)看，這些利好因素會(huì)增加三四線城市對(duì)農(nóng)村人口和返鄉(xiāng)人口的吸引力，從而利好樓市。

針對(duì)2019年的房地產(chǎn)走向，社科院預(yù)測(cè)稱，影響一二線城市房?jī)r(jià)的因素主要為短期因素，率先回暖的可能性較大。此外，一二線城市作為人口主要流入?yún)^(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，從長(zhǎng)期來(lái)看，仍舊存在上漲壓力；對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，由于人口吸引力偏低，市場(chǎng)相對(duì)不活躍，所以房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力不足。不過(guò)，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著政策的支持以及*力度的加大，三四線城市房?jī)r(jià)下跌動(dòng)能也趨于減弱。

在筆者看來(lái)，對(duì)于三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整仍舊是2019年必然要經(jīng)歷的過(guò)程，不過(guò)大幅波動(dòng)的可能性較小，主要以平穩(wěn)調(diào)整和過(guò)渡為主，從而*終逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)軟著陸。除此之外，從短期來(lái)看，為了進(jìn)一步穩(wěn)定三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控政策或?qū)⑼ㄟ^(guò)逐步釋放利好來(lái)降低購(gòu)房門檻，比如加大公積金政策的支持，降低房貸利率等，進(jìn)一穩(wěn)定自住購(gòu)房者的信心和預(yù)期

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